Определение найма жилого помещения



ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 7

Понятие и виды договора найма жилого помещения 7

Существенные условия договора найма жилого помещения 17

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ СТОРОН ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ 37

2.1. Стороны в договоре найма жилого помещения 37

.Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения 44

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 61

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования.В нашей стране всегда остро стояла проблема удовлетворения гражданами жилищной потребности. Она ещё более обострилась в связи с произошедшими в России политическими и социально-экономическими переменами в процессе перехода к рыночным отношениям, которые кардинально изменили многие  аспекты жизни граждан, особенно остро это проявляется в кризисный для нашего государства период, в том числе в жилищной сфере.

Одна из немаловажных причин тому ‒ дифференциация населения страны в имущественном плане, при этом с преобладанием малоимущих граждан, которые состоят на учёте как нуждающиеся в жилье или имеющие право состоять на таком учёте.

Как неоднократно указывал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, провозглашенные в Конституции РФ цели социаль- ной политики России предопределяют обязанность государства заботиться о благополучии своих граждан, их социальной защищенности и обеспечении нормальных условий существования.

В мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилья, который измеряется как соотношение средней стоимости стандартной, обычно двухкомнатной, квартиры в конкретном регионе к среднему годовому доходу семьи из трех человек и показывает сколько лет потребуется такой семье  для  приобретения жилья при данном уровне дохода. При этом в виду того, что жилье является дорогостоящим «товаром длительного использования», решить жилищную проблему без дополнительной помощи государства практически невозможно ни в одной стране мира. В сложившихся социально-экономических условиях договор найма жилого помещения, позволяющий гражданину, даже не признанному в установленном законом порядке нуждающимся в  жилье, снять  любое  жилое помещение без  каких-либо ограничений  в соответствии

со своими финансовыми возможностями, выступает одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране.

Договор найма жилого помещения получил широкое  распространение с развитием в нашей стране рыночных отношений, оказавших огромное влияние на все сферы жизнедеятельности общества, в т.ч. и жилищную сферу. Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья, которое стало пониматься не только как одно из важнейших социальных благ, необходимое условие нормальной человеческой деятельности, в т.ч. и общественной, но и как источник получения дохода, выгодное вложение капитала. В результате изменилось отношение государства к найму жилых помещений - появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал активно развиваться параллельно с «потребительским» договором социального найма, сфера применения которого в настоящее время все больше продолжает сужаться.

Следовательно, действующее законодательство, регулирующее договор найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования.

Степень разработанности темы исследования.В настоящее время, несмотря на то, что фактически отношения найма жилых помещений сложились и продолжают активно развиваться, они до сих пор не получили развернутого законодательного закрепления. Теоретические проблемы в области законодательного регулирования данного договора, такие как определение понятия договора, его предмета, объекта, существенных условий, в научной литературе освещаются не полно, зачастую на базе устаревшего законодательства. Наибольший вклад в исследование общих вопросов в сфере законодательного регулирования найма жилья, в т.ч. договора коммерческого найма жилого помещения, внесли Брагинский М.И., Витрянский В.В., Садиков О.Н., Крашенинников П.В., Седугин П.И., Сергеев

А.П., Толстой Ю.К., Кабалкин А.Ю., Суханов Е.А., Коршунов Н.М., Камышанский В.П., Козырь О.М.

Наиболее важные вопросы, связанные с особенностями правового регулирования найма жилого помещения, его заключением, правами и обязанностями сторон рассматриваются в комментариях, учебных пособиях, статьях Литовкина В.Н., Емелькиной И.А., Семиной Т.А.,  Сосипатровой Н.Е., Рузановой Д.В., Свит Ю.П., Селивановой Е.С., Вишневской И.С., Трушина Е.В., Аполлонова А.О., Корниловой Н.В. и других авторов.

Объект и предмет исследования.Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в связи с наймом жилого помещения. Предметом исследования стали нормы  гражданского, жилищного законодательства, научная доктрина по вопросам определения найма жилого помещения.

Цель и задачи исследования.Целью настоящей работы является разработка и обоснование целостного научного представления о найме жилого помещения и выработка научно-практических рекомендаций по совершенствованию российского законодательства.

Достижение указанной цели предопределило постановку и решение следующих задач:

  1. установить состояние действующего на современном этапе законодательства Российской Федерации в области регулирования найма жилых помещений;
  2. сформулировать основные понятия, применяемых в области регулирования рассматриваемых отношений;
  3. выявить понятие и элементы найма жилого помещения, и дать им характеристику, обозначить особенности субъектного состава;
  4. рассмотреть существенные условия договора найма жилого помещения;
  5. рассмотреть права и обязанности сторон данного договора;
  6. сформулировать предложения по совершенствованию

законодательства Российской Федерации в области регулирования найма жилого помещения.

Методологическую основу представленного  исследованиясоставили диалектические принципы познания современной социальной действительности, которые нашли отражение в выборе и обосновании специальных приемов и средств исследования обозначенной проблематики.

Исследование сопровождалось использованием общенаучных и частно- научных методов исследования: системного, исторического, логического, сравнительно-правового, формально-юридического и других подходов.

Теоретическим основанием исследованияпослужили труды таких современных российских и советских правоведов, как С. С. Алексеев, С. И. Аскназий, Ю. Г. Басин, Ю. Ф. Беспалов, О.Н. Бобровская, М. И. Брагинский, И. Л. Брауде, Б. М. Гонгало, Ю. К. Толстой, М.Ю. Тихомиров, Р.О. Халфина, И.Л. Черкашина, В. М. Чернов и др. Анализировались также работы исследователей, занимавшихся вопросами определения объёмов правомочий, входящих в состав права пользования и возникающих непосредственно в процессе использования гражданами жилых помещений, - И. С. Вишневской, Е.В. Ельниковой, Л. М. Пчелинцевой, Г. А. Свердлыка, В. Ф. Чигира и др.

Практическая значимость исследования.Результаты настоящей работы могут быть также применимы в учебном процессе для преподавания дисциплин «Гражданское право», «Жилищное право» и при подготовке учебно-методических материалов для студентов юридических учебных заведений и юридических факультетов иных высших учебных заведений.

Отдельные результаты исследования имеют прикладное значение, это обусловлено спецификой предмета изучения, что также может послужить стимулом для дальнейших как общетеоретических, так и  отраслевых научных изысканий.

Структура работыотражает логику исследования, определена целью исследования и вытекающими из нее задачами. Работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка литературы.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Понятие и виды договора найма жилого помещения

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью является предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения данной потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Глава 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).

Действующий ГК РФ в гл. 35 («Наем жилых помещений»)   различает

«договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им  лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном    и    муниципальном    жилищном    фонде      социального

использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Следовательно, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, необходимо согласиться с М.И. Брагинским и В.В. Витрянским в том, что структура и содержание гл. 35 ГК не подтверждают указанную точку зрения1.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют гл. 35 ГК, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. При этом, не вызывает сомнений то, что эти статьи, за исключением ст. 672 ГК, имеют в виду именно договор коммерческого найма2. В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. Здесь следует отметить, что при регулировании различных типов (видов) договоров ГК РФ часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговорками. Но все же существует  нечто

общее для этих отсылок: речь может идти об отсылке к другому типу договоров (например, правила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на договоры мены), либо отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип (так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли- продажи, - договоре поставки). Но никогда при этом такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы  предусмотреть применение общих, относящихся к определенному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа   общих

1Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.:

«Статут», 2014. - С. 600.

2Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа социального найма жилого помещения. //Юрист. - 2005. - № 9. - С. 42.

положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. В отсылках к общим положениям нет нужды, т.к. они и без того распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства единственным объяснением наличия в п. 3 ст. 672 ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, является то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК РФ, которые находятся за пределами указанной статьи, общими3.

Таким образом, структура рассматриваемой главы ГК РФ существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов, например, главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению(гл. 47).Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК РФ, в которой такая общая часть полностью отсутствует, и есть все основания полагать что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе долж- ны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и пред- лагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а догово- ры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК (исходя из отсутствия названия «коммерческий») один из договоров - договор коммер- ческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. В то же время, при отсутствии определения договора социального найма, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к данному договору, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК, что означает явно выраженную волю законода-

3Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство.  - М., 1996. - С. 29.

теля не распространять определение договора найма жилого помещения на договор социального найма.

По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянекого, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только в случае признания того факта, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор найма жилого помещения, или, что то же самое, коммерческого найма, и договор социального найма4.

Данная структура гл. 35 ГК с юридико-технической стороны является наиболее приемлемой и отражает настоятельную потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений на договор коммерческого найма и договор социального найма жилого помещения5.

Таким образом, в гл. 35 ГК все статьи, за исключением ст. 672, адресо- ваны договору коммерческого найма жилого помещения. При этом ст. 672 ГК не исключает возможности применения к договору социального найма отдельных положений договора коммерческого найма, на что указывают со- держащиеся в данной статье отсылки. Другие положения договора коммер- ческого найма применимы к договору социального найма жилого помеще- ния, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, в частно- сти, Жилищный кодекс (далее – ЖК РФ).

Такой подробный анализ структуры гл. 35 ГК РФ, на наш взгляд, необходим не только для более четкого понимания ее содержания, но и для последующего ее изменения и дополнения.

Отсутствие законодательного закрепления обозначенного в гл. 35 ГК договора   найма   жилого   помещения   как   «коммерческого»   не   мешает

4Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. -М.: «Статут», 2012. - С. 623.

5Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебнымижилыми помещениями но жилищному законодательству РФ: дисс. к.ю.н. /П.П. Васильев. - Белгород: Изд-воБелгородского гос. ун-та, 2014. - С. 57.

рассматривать данный договор таковым в теории, судебной практике6и в законодательстве субъектов РФ. Но в тоже время некоторые авторы, в част- ности, Е.В. Трушин, полагают, что применять термин «коммерческий» в от- ношении договора найма жилого помещения недопустимо, т.к. из гл. 35 ГК не следует, что собственник обязательно должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. Закон не считает это коммерческой деятельностью и не обязывает к этому собственника жилого помещения. Кроме того, такое название договора найма войдет в противоречие со ст. 682 ГК, согласно которой плата, установленная в договоре, не должна превышать максимальный размер платы за жилое помещение установленный законом и

при принятии подобного закона не может быть и речи о прибыли, даже если договор и будет называться коммерческим7.

Существование такой позиции (на наш взгляд, совершенно необосно- ванной) вызывает необходимость рассмотрения вопроса о целесообразности применения термина «коммерческий» к договору найма жилого помещения.

«Коммерческий» (лат.) означает торговый. Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жи- лищного фонда по целевому назначению (откуда предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником до- хода от использования своего имущества. Действительно, возмездный харак- тер договора найма позволяет наймодателю получать доход от предоставле- ния жилого помещения для проживания нанимателю. Под доходом при этом следует понимать «деньги или иные материальные ценности, получаемые  от

какого-нибудь  рода деятельности»8.  В свою очередь деятельность по     пре-

доставлению жилья на условиях договора найма не подпадает под определе- ние предпринимательской деятельности, содержащееся в п. 1 ст. 2 ГК РФ, т.к. не имеет своей основной целью систематическое получение прибыли    и

6О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ: Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14// Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. – Режим доступа:http://www.consultant.ru. – (Дата обращения 13.03.2016).

7Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства. //Жилищное право. - 2010. - № 3. - С. 5.

8Словарь русского языка: 70000 слов /Под ред. Н.Ю. Шведовой. - 22-е изд. стер. - М. Рус. яз., 1990. - С. 181.

ее вправе осуществлять любые лица, а не только зарегистрированные в качестве предпринимателей в установленном законом порядке. Сущность рассматриваемого договора состоит в возмездном предоставлении жилья для проживания на определенный срок, в целях удовлетворения жилищной потребности гражданина-нанимателя, что вовсе не предполагает систематичности сдачи жилья внаем и преследование в качестве основной цели извлечение прибыли. Так, в соответствии со ст. 684 ГК РФ наймодатель вправе отказаться от продления договора найма с нанимателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, в т.ч. по причине необходимости жилья для собственного проживания.  Кроме того, получаемый наймодателем от сдачи жилья внаем доход не рассматривается в качестве прибыли налоговым законодательством, прежде всего, Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ). Так, объектом налогообложения физических лиц и организаций являются получаемые ими доходы, в частности, физические лица уплачивают налог на доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п. 1 ст. 208 НК РФ), организации - налог на имущество, в т.ч. переданное во временное владение, в пользование (п. 1 ст. 374 НК РФ),

налог на прибыль с доходов полученных от сдачи имущества в аренду или иного его использования (ст. 274, абз. 2 ч. 4 ст. 250 НК)9.

С учетом изложенного необходимо понимать «коммерческую приро- ду» договора найма жилого помещения следующим образом: основная его цель состоит в удовлетворении жилищных потребностей граждан, что  в тоже время позволяет собственнику жилья извлекать доход в силу возмездности данного договора. Таким образом, в условиях рыночной экономики коммерческая направленность рассматриваемого договора (удовлетворение потребности в жилье на возмездной основе, предполагающей получение дохода) в полной мере отражает интересы его

9Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998N 146-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2015) // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. – Режим доступа:http://www.consultant.ru. – (Дата обращения 13.03.2016).

сторон.

Обозначенный в гл. 35 ГК договор найма жилого помещения, на наш взгляд, в полной мере отвечает всем признакам коммерческого договора, что отличает его от договора социального найма, преследующего потребитель- ские цели (обеспечение жильем малоимущих и других нуждающихся в нем категорий граждан).

По мнению Е.А. Суханова возмездность обозначенного в гл. 35 ГК до- говора найма жилого помещения, в отличие от договора социального найма, состоит в том, что он направлен на извлечение дохода наймодателем от сдачи жилого помещения внаем и закон в настоящее время не ограничивает размер платы за жилье, устанавливаемой соглашением сторон10. Указанная позиция Е.А. Суханова поддерживается практикующими юристами, обоснованно считающими, что коммерческим является договор найма жилого помещения с условием об оплате, значительно большей, чем по договору социального найма, причем составной частью такой оплаты (помимо расходов на капитальный ремонт, коммунальные услуги) выступает доход собственника жилья. Так, в г. Ульяновске (Засвияжский

район) ежемесячная плата за наем 1-комнатной квартиры в среднем составляет 6000-7000 тыс. руб., а в г. Москве - около 30 000 руб. Причем на размер стоимости найма не влияет такой критерий, заложенный в основу расчета размера платы за жилое помещение по договору социального найма, как объем площади жилого помещения, важным фактором определения цены найма выступает местонахождение жилья. По подсчетам собственник жилого помещения в г. Москве, передающий его в наем (коммерческий), может рассчитывать на доход в размере 6 % годовых. Для сравнения базовая ставка платы за пользование жилым помещением для нанимателей по договорам социального найма (платы за наем), установленная распоряжением Администрации г. Ижевска от 26.12.2007 № 327, составляет 2,71 руб. с кв. м. общей площади жилого помещения в месяц, в г. Омске -

10Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов под ред. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2014. - С. 596.

3,20 руб. за кв. м., а в г. Оренбурге плата за наем социального жилья в 2009 г. в связи с финансово-экономическим кризисом вообще была снижена с 2,2 руб. до 0,21 руб. за кв. м. Постановлением Правительства г. Москвы от 10.12.2008 № 1112-ПП с 01.01.2009 предусмотрены следующие  ставки платы за наем по договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений: для домов со всеми удобствами, лифтом, мусоропроводом - от 1,51 до 1,17 руб. за кв. м., для домов без лифта, мусоропровода - от 0,67 до 0,50 руб. за кв. м.

Таким образом, обозначенный в гл. 35 ГК договор найма (коммерческого), удовлетворяя потребности граждан в жилье, в то же время коренным образом отличается от потребительского договора социального найма, т.к. выполняет и другую цель - получение собственником дохода от сдачи жилья в наем.

Завершая анализ законодательного регулирования договора ком- мерческого найма жилого помещения необходимо остановиться на соотно- шении рассматриваемого договора со смежными договорами в целях выяв- ления возможности восполнения пробелов в его правовом регулировании по аналогии закона.

Из приведенного в п. 1 ст. 671 ГК определения видно, что договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне-обязывающим, возмездным. Он заключается в отношении особого объекта - жилого помещения и имеет строго определенную цель - проживание в нем нанимателя.  Данная договору коммерческого найма жилого помещения  характеристика сближает его, с одной стороны, с договором аренды, а с другой - с договорами социального найма и найма специализированного жилого помещения.

Близость договора коммерческого найма и договора аренды обуслов- лена тем, что, являясь гражданско-правовыми, данные договоры направлены на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование.

Различие состоит в том, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом дого- вора аренды является «имущество», между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК предме- том договора коммерческого найма служит конкретная разновидность иму- щества: жилое помещение, имеющее строго целевое назначение - прожива- ние в нем нанимателя. Договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 671 ГК), на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидно- стей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор арен- ды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в т.ч. и жилого помещения. Тем самым предмет у одного договора охватывает при- менительно к имуществу «все», а у другого - лишь «часть». Такая близость договоров коммерческого найма и аренды долгое время заставляла некото- рых авторов по-прежнему считать договор найма жилого помещения разновидностью договора имущественного найма - аренды. Так, согласно М.А. Кисляковой, сущностных различий между договором аренды и договором  найма  вообще  не  существует,   а  разделение  этих      договоров

проводится только в правоприменительной практике, которая исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда - к нежилым11. Общим признаком для обоих договоров выступает их предмет - недвижимость, следовательно, по мнению М.А. Кисляковой, нет необходимости выносить договор найма в отдельную главу ГК,  а необходимо сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды. Термин «наем» целесообразно при этом оставить только для договора социального найма. Также, М.А. Кислякова считает нецелесообразным регулирование оборота жилой недвижимости двумя за- конодательными актами - ГК и ЖК. Для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а ЖК посвятить только вопросам социального найма12.

На наш взгляд с высказанной точкой зрения нельзя согласиться, т.к.

11Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости. //Современное право. - 2013. - № 10. - С. 4-5.

12Кислякова М.А. Там же. - С. 7.

важнейшим и существенным отличием договора найма от договора аренды является его направленность на обеспечение потребности граждан в жилье. Выделение в ГK РФ такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения в качестве самостоятельных договорных типов отличных от других гражданско-правовых договоров. По этой же причине законодатель признал недостаточной ту относительную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилых помещении, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под которым подразумевалась аренда. Данная позиция за- конодателя в настоящее время поддерживается большинством авторов, рас- сматривающих договор найма жилого помещения (включая обе его разно-

видности - договор коммерческого и социального найма) самостоятельным типом (видом) договоров13.

Таким образом, указанный нами признак сближает договор коммерче- ского найма с договором социального найма и договором найма специализи- рованного жилого помещения, которые находятся преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего, ЖК РФ. Как уже отмечалось, содержащиеся в статьях гл. 35 ГК отсылки к жи- лищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для ре- гулирования отношений сторон по договору коммерческого найма жилого помещения. Исходя из принципа свободы договора, стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства. Сходство договора найма и договора аренды, на наш взгляд, позволяет в случае необходимости применять общие положения договора аренды и отдельные положения договора аренды зданий и сооружений, являющихся, как и жилые помещения,   недвижимым   имуществом,   по   аналогии   закона   с     целью

13Лукина А.С. О различиях в коммерческом найме и арене жилья. //Риэлтор. - 1998. - № 1. - С. 30-32.

восполнения пробелов в его правовом регулировании в соответствующих статьях гл. 35 ГК, при условии, что это не противоречит императивным требованиям указанной главы и сущности договора.

Существенные условия договора найма жилого помещения

Глава 35 Гражданского кодекса РФ регулирует правоотношения, связанные с наймом жилых помещений. Удовлетворение жилищной потребности граждан является одним из важнейших направлений политики правового государства. Нормы указанной главы посвящены пользованию гражданами чужим жилым помещением. Данный путь решения жилищного вопроса весьма развит в европейских странах, а также ряде других государств.

В Российской Федерации развитие института найма  жилого помещения является перспективным направлением федеральной жилищной политики. Несмотря на это, механизм реализации данных правоотношений нуждается в тщательном изучении, анализе, а также совершенствовании законодательства для более удобной реализации его в практической деятельности.

Статья 671 ГК РФ содержит законодательное определение договора найма жилого помещения. В соответствии с данным соглашением одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Существенным условием договора найма жилого помещения является условие о предмете договора. В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий о предмете считается безусловно существенным14.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ жилое помещение является объектом рассматриваемого договора.В то же время в ст. 62 ЖК жилое помещение

14Витрянский В.В. Комментарий к части первой ГК. - М.: Спарк, 2005. - С. 402.

обозначено как предмет договора социального найма. Возникает закономерный вопрос: что следует понимать под «объектом» и «предметом» договора, как соотносятся между собой данные понятия и какое из них необходимо использовать в отношении жилого помещения,  передаваемого по договору коммерческого найма?

В настоящее время дефиниция такой юридической категории как предмет договора в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора, как в научном мире, так и в правоприменительной практике. Не упростило ситуацию появление в российском законодательстве понятия «объект договора», ранее ему неизвестного (ст. 673 ГК).

Данный термин встречается и в правоприменительной практике. В частности, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в одном из определений употребляет термин «объект договора купли- продажи»15, в контексте Постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа указывается на объект договора субаренды и т.д. Однако что следует понимать под объектом договора - также нет устоявшегося мнения.

В свое время Г.Ф. Шершеневич обращал внимание на то, что «содер- жание договора, или, как неправильно выражается наш закон, предмет дого- вора... есть то юридическое последствие, на которое направлена согласная воля двух или более лиц»16. По мнению Д.И. Мейера, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие»17. Следует отметить, что в ст. 1528 Свода законов гражданских (т.X, ч.I) дореволюционной России подчеркивалось,    что    «договор    составляется    по    взаимному согласию

договаривающихся лиц. Предметом его могут быть или имущества или действия».Очевидно,  что  рассматриваемый  вопрос  затрагивался  уже     в

15Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 18.06.2014 № 5-Г02-71 // // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. – Режим доступа:http://www.consultant.ru. – (Дата обращения 13.03.2016).

16Брагинский М.И., ВитрянскийB.B. Договорное право: Общие положения. - М.: Статут, 2014. - С. 10.

17Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. - М., 1997. - С. 161.

дореволюционном гражданском праве.

Современные российские исследователи, как правило, отождествляют категории «предмет» и «объект договора»18. На общем фоне выделяются следующие позиции. Ф.И. Гавзе подразумевает под предметом всякого гражданско-правового договора действия, которые должен совершить должник, и объект, на который эти действия направлены19.  О.С. Иоффе, М.И. Брагинский выделяют в договоре юридический объект - действия и материальный объект - вещь или иное благо, на которое направлено поведение20. В.В. Витрянский считает, что действия (бездействия) являются предметом всякого гражданско-правового договора, и выделяет в ряде договоров сложный предмет, состоящий из нескольких объектов21.

Таким образом, в гражданско-правовой науке отсутствует единое по- нимание значения таких категорий, как предмет и объект договора. Подобная ситуация представляется недопустимой, поскольку разногласия по поводу предмета договора, по сути, означают разногласия по поводу того, какой гражданско-правовой договор считается заключенным, а это уже одна из основ гражданско-правовых отношений.

Применительно к договору найма жилое помещение необходимо считать предметом данного договора как это сделано в ст. 62 ЖК РФ. Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое жилое помещение, т.е. условие о предмете договора коммерческого найма должно отвечать на во- прос о том, какое именно жилое помещение передается внаем. Так, в догово- ре следует указать местонахождение жилого помещения, его размер, техни- ческое состояние, инвентаризационную стоимость, степень износа  дома и т.д. Отсутствие возможности определить, о передаче какого именно   жилого

18Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. - Таллин, 1980. - С. 9-10; Комментарии к ГК РФ, части второй /Под ред.O.H. Садикова. - М.: Норма, 2008. - С. 128

19Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). - Минск, 1968. - С. 26.

20Иоффе О.С. Обязательственное право. -M., 1975. - С. 211; Брагинский М.И. Общее учение охозяйственных договорах. - Минск: Наука и техника, 2013. - С. 138-139.

21Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. -M., 2014. - С. 224.

помещения идет речь, влечет за собой признание договора коммерческого найма жилого помещения незаключенным.

В связи с изложенным, в целях единообразного понимания и примене- ния на практике необходимо закрепить в ст. 673 ГК жилое помещение в качестве предмета договора коммерческого найма, приведя в соответствие с правилами ст. 62 ЖК.

Статьи ГК не раскрывают понятие жилого помещения, в т.ч. как предмета договора коммерческого найма. В ряде статей ЖК наряду с понятием «жилое помещение» используется понятие «жилище», значене которого не раскрывается.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

  1. Сущностным признаком жилого помещения выступает его при- годность для постоянного проживания граждан. Анализ ст. 671, п. 1 ст. 673, 676 ГК, ст. 17, 60, 62 ЖК позволяет сделать вывод, что жилое помещение предоставляется по договорам коммерческого и социального найма для постоянного проживания граждан. При этом данное положение не проти- воречит срочности договора коммерческого найма, т.к. и в случае социально- го найма жилье предоставляется в целях удовлетворения жилищной потребности, носящей постоянный характер. Несмотря на то, что коммерческий наем жилья всегда ограничен определенным сроком, на наш взгляд, наниматель вправе рассчитывать на получение по договору жилого помещения, отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК).Именно в этом контексте и необходимо рассматривать такой признак жилого

помещения как пригодность для постоянного проживания применительно к договору коммерческого найма22.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению23. Статья 673 ГК по вопросу определения  пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству и позволяет применять к предмету договора коммерческого найма требования ЖК РФ, что, в свою очередь, выступает гарантией права нанимателя на получение по данному договору действительно     пригодного     для     постоянного     проживания   жилого

помещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В частности, непригодными для проживания признаются жилые помещения (дома): 1)  находящиеся в ветхом состоянии; 2) находящиеся в аварийном состоянии; 3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания24.

В связи с изложенным целесообразно привести пример из обзора су- дебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда на первое полугодие 2014 г. Так, межведомственная комиссия, созданная в соответствии с распоряжением Главы администрации  Ульяновской области, актом  от 11.01.2013 установила аварийное состояние дома №  30 по  ул.Полбина  г. Ульяновска:  обрушение  облицовочного  слоя наружных

22Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник для студентов вузов под ред. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2014. - С. 589-590.

23Литовкип В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище. //Жилищное право. - 2011. - № 1.

- С. 34.

24Гражданское право: учебник для вузов в 3-х частях. Часть вторая / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М.Коршунова, В.И. Иванова. - М.: Эксмо, 2014. - С. 255.

стен, сквозные вертикальные трещины в фундаментных блоках стен подвала, переходящие в кирпичную кладку стен здания, расхождение наружных стен на разных этажах в разные стороны, осадка стен здания. На основании проведенного исследования межведомственная  комиссия сделала заключение, что указанный дом является аварийным и непри- годным для проживания, а жильцов дома следует выселить в срок до 01.06.2013. Поскольку администрацией г. Ульяновска не были предприняты меры к надлежащему исполнению указаний межведомственной комиссии и отселению всех жильцов аварийного дома в установленный срок, Ленинский районный суд г. Ульяновска, рассмотрев иск прокурора Засвияжского района, заявленный в интересах жителей дома № 30 по ул. Полбина, решением от 23.08.2013 бездействие администрации  г. Ульяновска признал незаконным, и возложил на нее обязанность по приня- тию мер к немедленному отселению жильцов этого аварийного дома. Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда признала данное решение правильным.

В ряде зарубежных стран жилые помещения считаются пригодными для постоянного проживания граждан, если отвечают требованиям благоустроенности. Так, во Франции сдаваемое внаем жилье должно состоять, по крайней мере, из одной жилой комнаты и вспомогательных помещений - кухни или кухонного угла, ванной и т.д. Помещение должно быть газифицировано, электрифицировано, обеспечено горячей и холодной водой, канализацией, вентиляцией25.

Понятие «благоустроенность» в законодательстве  не раскрывается, но широко используется (ст. 84-89 ЖК). Анализ ч. 1 ст. 89 ЖК позволяет сделать следующие выводы. Во-первых, благоустроенность зависит от условий конкретного населенного пункта (согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной  практике при применении ЖК РФ» во  внимание     принимается,

25МеркуловаT.A. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений. //Журнал российского права. - 2013. - № 2. - С. 128-129.

прежде всего, уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте), т.е. в разных населенных пунктах уровень достигнутой благоустроенности различен.

Во-вторых, благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства26. Общие требования к благоустроенности определены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Для определения благоустроенности жилого помещения существуют различные архитектурно-планировочные и технические критерии, установленные государственными    стандартами, строительными нормами и правилами.   К

таким критериям относят: выделение в жилом помещении жилой зоны, подсобных помещений (веранда, кладовая кухня) и санитарно-технических помещений (санузел, ванная), а также теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализирование, радиофикация, телефонизация, мусороудаление с использованием современных технических решений и т.п. Кроме того, в благоустроенных жилых помещениях должны выполняться требования санитарных правил и норм. При этом, если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое27.

В-третьих, благоустроенное жилое помещение должно находиться в черте населенного пункта, а не за его пределами, например, в промышленной зоне. В литературе под благоустроенностью понимается, прежде   всего,   комплекс   коммунально-бытовых   удобств,   имеющийся в

26Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ

// Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. – Режим доступа:http://www.consultant.ru. – (Дата обращения 13.03.2016).

27Определение Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 № 350-0 // Вестник Конституционного Суда РФ. 2014. № 1.

предоставляемом жилом помещении и соответствующий условиям большей части жилищного фонда данного населенного пункта. К элементам благоустроенности относят: водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Естественно благоустроенное жилое помещение не должно быть в ветхом или аварийном состоянии, находится в подвалах бараках, вагончиках и других временных строениях.

В гражданский оборот нужно ввести понятие «благоустроенность жилого помещения», под которым целесообразно понимать состояние жилого помещения и его месторасположение. К признакам благоустроенности следует  отнести его соответствие строительным, экологическим, инфраструктурным требованиям, наличием газо-, электро-, канализационной, водопроводной, отопительной и иных систем снабжения. Предлагается изложить п. 1 ст. 673 ГК РФ в следующей редакции:

«Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется уровнем благоустроенности».

  1. Изолированность жилого помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, т.е. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения смежные комнаты в квартире, доме. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома.В таких случаях из используемого в ст. 673 ГК понятия

«изолированное» следует, что в договоре коммерческого найма, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход. На наш взгляд, в п. 1 ст. 673 ГК не корректно используется словосочетание «может быть», т.к.  при буквальном толковании можно сделать вывод, что в каких-то случаях предметом рассматриваемого договора может быть и неизолированное жилое помещение. В тоже время ч. 2 ст. 15 ЖК четко и категорично ука-

зывает на обязательную изолированность жилого помещения. В свою оче- редь предоставление по договору коммерческого найма неизолированного жилого помещения нарушает права нанимателя, т.к. при этом существенным образом снижаются требования, установленные ЖК. Вряд ли можно говорить об удовлетворении жилищной потребности, если  в доме или квартире со смежными (проходными) комнатами проживает наймодатель, члены  его  семьи, наниматель и  совместно проживающие   с

ним граждане. Такое проживание способно причинить значительные неудобства всем указанным гражданам28.

Таким образом, считаем целесообразным заменить в п. 1 ст. 673 ГК

«может быть» на «признается», что позволит избежать разночтений при определении предмета договора коммерческого найма.

  1. Жилое помещение - недвижимое имущество. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК жилое помещение признается недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК). Однако, хотя закон относит жилые помещения к объектам недвижимости, они как таковые не упоминаются в ст. 130 ГК, что в свою очередь свидетельствует о недостаточной регламентации правового режима данных объектов29.

Статья 673 ГК в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания самого нанимателя, членов его семьи, иных совместно проживающих с нанимателем граждан.

28Дроздов И.А. Понятие жилого помещения. //Закон. - 2006. Август. - С. 15.

29Малахова А.Л. Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление иоснования приобретения. Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. - М., 2008. - С. 5

Отсутствие в ст. 673 ГК определения отдельных видов жилого поме- щения, заставляет обратиться к ст. 16 ЖК, где обозначены виды жилых по- мещений, пригодных для постоянного проживания граждан: жилой дом, квартира, комната. На наш взгляд, анализ ст. 16 ЖК позволяет согласиться с мнением некоторых авторов, что использование в законодательстве в качестве собирательного в отношении жилого дома (в т.ч. многоквартирного), квартиры, комнаты понятия «жилое помещение» не вполне корректно, т.к. помещение - часть какого-либо здания, т.е. дома. Кроме того, приведенные в ст. 16 ЖК определения свидетельствуют о невозможности считать все перечисленные жилые помещения равноценными объектами. Полностью самостоятельным объектом недвижимости можно считать лишь жилой дом. Квартиры, комнаты в отличие от жилого дома не являются полностью обособленными объектами недвижимости - свою связь с землей они приобретают именно как часть дома, их использование возможно только путем пользования домом и его инфраструктурой - лестницами, входами, иными инженерными коммуникациями. Самостоятельность указанных объектов - своего рода фикция: ведь квартиру или ее часть невозможно выделить из жилого дома. Кроме того, законодатель, несмотря на неоднократные упоминания многоквартирного жилого дома в качестве объекта жилищных прав, даже не дает его определение, а приведенное в ч. 2 ст. 16 ЖК понятие жилого дома можно распространить лишь на индивидуальный жилой дом, например, коттедж. В свою очередь, к многоквартирному дому нельзя применять понятие «жилое помещение», т.к. он может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения, не являющиеся вспомогательными по отношению к расположенным в доме жилым объектам (магазины, офисы, автостоянки). Таким образом, по нашему мнению жилым помещением можно назвать квартиру, комнату в доме, но не жилой дом, в т.ч. многоквартирный дом в целом. При этом комната не вполне удовлетворяет требованиям, предъявляемым  к  жилому  помещению,  -  она  сама  по  себе  не   обладает

должным уровнем благоустройства, поскольку не имеет необходимых вспомогательных помещений30.

Следует отметить, что Законом не ограничивается общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма (размер жилого помещения зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей)31.

Завершая анализ предмета договора коммерческого  найма, остановимся на такой особенности жилого помещения как целевая направленность его использования. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК, ст. 671, 673, 678 ГК, ч. 2 ст. 15 ЖК, ст. 17 ЖК жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Не допускается размещение  в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений и организаций (п. 3 ст. 288 ГК, ч. 3 ст. 17 ЖК).

Закрепляя целевое назначение жилых помещений, ГК подробно не регламентирует порядок пользования такими помещениями. ЖК введена новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий: 1) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор найма); 2) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК). На наш взгляд, к перечисленным условиям необходимо добавить и требование ч. 4 ст. 17 ЖК, т.к. профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность в жилом помещении должна осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной  безопасности,  санитарно-гигиенических,  экологических  и  иных

30Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве. //Жилищное право. - 2005. - № 11. - С. 30-31.

31Дроздов И.А. Понятие жилого помещения. //Закон. - 2006. Август. - С. 14.

требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации32.

В силу требования ст. 678 ГК наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение только для проживания. Данное императивное требование вступает в проти- воречие со ст. 17 ЖК т.к. запрещает использование жилого помещение в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной и пред- принимательской деятельности. Таким образом, если положение ч. 2 ст. ЖК безусловно применяется нанимателем при социальном найме жилого помещения, то при коммерческом найме подобное использование жилого помещения прямо запрещено ст. 678 ГК, т.е. даже если наниматель желает заниматься в снимаемом жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью, а наймодатель не возражает (а возможно и заинтересован в этом, т.к. сможет получить больший доход) стороны договора коммерческого найма не смогут включить подобное условие в свой договор в виду прямого запрета государства.

На наш взгляд императивное требование ст. 678 ГК, во-первых, не от- вечает современным потребностям жизнедеятельности человека в занимае- мом им жилом помещении, т.к. проживание, безусловно, совместимо с про- фессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий, например, писателей, художников, музыкантов и т.д. В соответствии с п. 7 ст. 21 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ»33адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, занимаемые им и членами  его  семьи  по  договору  найма,  с  согласия  наймодателя  и     всех

32Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере. //Государство и право. - 1997. -

№ 4. - С. 14.

33Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации: Федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. – Режим доступа:http://www.consultant.ru. – (Дата обращения 13.03.2016).

совершеннолетних лиц проживающих совместно с адвокатом. Отсутствуют какие-либо законодательные запреты и на осуществление индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении, а согласно п. 3   ст.

8 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»34государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства.

Во-вторых, ограничивает право сторон договора коммерческого найма на включение в него необходимого им условия, т.к. в соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК они не могут исключить своим соглашением действие императивной нормы.

В-третьих, ущемляет права нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения по сравнению с аналогичным правом  нанимателя в договоре социального найма, что противоречит п. 2 ст. 55 Конституции РФ.

И, наконец, в-четвертых, противоречит сущности и коммерческой направленности рассматриваемого договора. Указанное противоречие, на наш взгляд, должно быть разрешено по аналогии закона со ссылкой на ст. 17 ЖК, при этом из абзаца 1 ст. 678 ГК необходимо исключить слово «только». При этом в ст. 673 ГК необходимо включить отсылку следующего содержания: «использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в жилом помещении на законных основаниях гражданами определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством».

Резюмируя изложенное, предлагаем следующее определение предмета договора коммерческого найма: «изолированное, пригодное для постоянно- го   проживания   граждан   жилое   помещение,   являющееся   недвижимым

34О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. – Режим доступа:http://www.consultant.ru. – (Дата обращения 13.03.2016).

имуществом и отвечающее установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры)».

В юридической литературе остается дискуссионным вопрос является условие о цене (размере платы за наем жилого помещения) существенным в рассматриваемом договоре. Так, М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия и  при отсутствии в договоре коммерческого найма соответствующего условия, следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК, который предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене,   которая   при   сравнимых   обстоятельствах   обычно   взимается    за

аналогичные товары, работы или услуги»35.

Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене, по мнению М.И. Брагинского, относится «к числу устранимых недостатков договора, и по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным»36. Брагинский также отмечает, что статьи гл. 35 ГК, в отличие от статей, посвященных купле-продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК), не предусматривают следующего жесткого последствия: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным.

С рассмотренной точкой зрения М.И. Брагинского не согласен В.В. Витрянский, полагающий, что цена должна являться существенным услови- ем всякого возмездного договора. Данная позиция поддерживается и Л. Андреевой, которая считает, что в возмездном договоре должна обязательно быть указана цена или способ ее определения37.

35Брагинский М.И , Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. -М.: «Статут», 2012. - С. 709.

36Брагинский М.И , Витрянский В.В. Там же . - С. 711.

37Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой. //Хозяйство и право. - 2000. - № 12. - С. 89-96.

Как показывает практика, зачастую бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за анало- гичное имущество. Применительно к коммерческому найму, плата за наем жилых помещений, значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например, этажности, меблированности, «стороны света», на которую выхо- дят окна, и даже «вида из окон». При этом стороны рассматриваемого дого- вора не всегда владеют достаточной и достоверной информацией о расценках платы за наем того или иного жилья.

На сложность определения рыночной цены обращается внимание в п. 54 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О неко- торых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ». В частно- сти, указывается, что наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

В зарубежном законодательстве, в частности, в ст. 9 Закона, регули- рующего отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Ду- бай цена признается существенным условием договора найма38.

Исходя из изложенного, считаем, что применение п. 3 ст. 424 ГК к до- говору найма жилого помещения не является целесообразным. Принимая во внимание коммерческую направленность рассматриваемого договора, а также то, что предметом договора является индивидуально-определенный объект - жилое помещение, относящееся к недвижимому имуществу, считаем, что в данном случае необходимо руководствоваться п. 1 ст. 654 ГК, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения должен предусматривать  размер  арендной  платы.При  отсутствии согласованного

38Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. - 2007. - № 26 (принятый Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая) //www.MiddlEast.ru (дата обращения: 18.06.2009).

сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, кроме того, к данному договору не применяются правила определения цены, предуcмотренные п. 3 ст. 424 ГК. Таким образом, цену договора коммерческого найма жилого помещения необходимо признать по аналогии закона, со ссылкой на п. 1. ст. 654 ГК, существенным условием рассматриваемого договора со всеми вытекающими из этого последствиями.

Исходя из принципа неизменности договоров, ГК закрепил общее правило, в силу которого размер платы за жилое  помещение, установленный в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

В отличие от РазделаVII ЖК, посвященного плате за жилое помеще- ние и коммунальные услуги, гл. 35 ГК подробно не рассматривает структуру, размер и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма. Статья 678 ГК содержит лишь общее указание: наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Следует отметить, что неиспользование жилого помещения нанимателем и совместно проживающими с ним лицами не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные Услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой   исходя   из   нормативов   потребления  осуществляется  с

учетом перерасчета платежей за период такого временного отсутствия  (ч. 11 ст. 155 ЖК)39.

Часть 1 ст. 154 ЖК устанавливает следующую структуру платы за жи- лое помещение и коммунальные услуги для нанимателей в домах государственного   и   муниципального   жилищного   фонда:   1)   плата     за

39Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. -М.: «Статут», 2012. - С. 709.

пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 3) плата за коммунальные услуги. Хотя применительно к договору коммерческого найма плата за наем и другие виды платежей определяются в соответствии с принципом свободы договора, т.е. по взаимному соглашению сторон, целесообразно заметить, что и в данном случае структура платежей нанимателя по договору коммерческого найма аналогична приведенной выше структуре. То есть плата за жилое помещение нанимателя по договору коммерческого найма включает в себя плату за содержание, ремонт жилищного фонда и собственно плату за наем жилья.

Глава 35 ГК детально не регламентирует форму и порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Ранее в соответствии со ст. 19 Постановления Правительства РФ от 30.07.2004 № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» (в настоящее время утратило силу), если иное не было установлено договорами социального найма, договорами (коммерческого) найма и договорами с управляющими и иными организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг, граждане могли по своему выбору: 1) оплачивать жилье и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами; 2) поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими указанным договорам; 3) вносить плату за жилье и коммунальные услуги частями за прошедший месяц до окончания установленного срока ее внесения; 4) осуществлять предварительную оплату жилья и коммунальных услуг в счет будущих месяцев. В настоящее время оплата гражданами жилья и коммунальных услуг осуществляется    в

соответствии с правилами, установленными РазделомVII ЖК, другими нормативными актами, в частности, в Письме Министерства регионального развития РФ от 02.05.2007 № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» предусматривается: наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ); остальные пользователи жилых помещений (наниматели по договору найма жилых помещений частного жилищного фонда, ссудополучатели, поднаниматели и др.) вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги соответственно собственникам помещений и нанимателям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Применительно к договору коммерческого найма условия, регламентирующие порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, должны быть согласованы сторонами в договоре. Возможность предварительной оплаты, отсрочки, рассрочки, оплаты жилья и коммунальных услуг частями должна быть обязательно согласована с наймодателем.

Плата за жилое помещение обычно вносится в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты, за исключением найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт40. На наш взгляд, в договоре коммерческого найма, сославшись по аналогии закона на п. 2 ст. 614 ГК, можно  предусмотреть  сочетание  различных  форм  платы  за  наем.Так,

40Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения. //Закон. – 2014.  -  № 6. - С. 69.

наниматель может: 1) периодически или единовременно вносить платежи в твердой денежной сумме; 2) выплачивать часть дохода, полученного от профессиональной и предпринимательской деятельности в жилом помещении; 3) предоставлять наймодателю определенные услуги; 4) передать наймодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду; 5) производить в счет наемной платы обусловленные до- говором затраты на улучшение жилого помещения. Стороны могут устано- вить и иные формы оплаты.

Важнейшим признаком договора коммерческого найма является его срочность, что отличает данный договор от бессрочного договора социального найма (ч. 2 ст. 60 ЖК), по которому жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством.

Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельно- го для договора коммерческого найма срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор считается заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает пять лет. По срочности ГК РФ выделяет 2 вида договоров коммерческого найма, что имеет большое практическое значение:

  1. долгосрочный договор коммерческого найма (от 1 года до 5 лет) дает определенную устойчивость правовому положению нанимателя по это- му договору, которая выражается, во-первых, в том, что истечение указанно- го в договоре срока не является безусловным основанием для его прекраще- ния, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - пять лет. По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК);
  2. краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения

заключается на срок до одного года, при этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683 ГК). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.

Следовательно, по общему правилу условие о сроке в договоре коммерческого найма не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные п. 1 ст. 432 ГК случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, по нашему мнению, наряду с предметом, нужно признать цену (размер платы за наем) и срок в качестве существенных условий договора найма жилого помещения. Под предметом договора понимается жилое помещение пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилые помещения считаются пригодными для постоянного проживания граждан, если отвечают требованиям благоустроенности. Понятие «благоустроенность»  в российском законодательстве не раскрывается, но широко используется (ст. 84-89 ЖК).

По  нашему  мнению,  в  гражданский  оборот  нужно  ввести понятие

«благоустроенность жилого помещения», под которым целесообразно понимать состояние жилого помещения и его месторасположение. К признакам благоустроенности следует отнести его соответствие строительным, экологическим, инфраструктурным требованиям, наличием газо-, электро-, канализационной, водопроводной, отопительной и иных систем снабжения.

В этой связи предлагается изложить п. 1 ст. 673 ГК РФ в следующей редакции: «Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется уровнем благоустроенности».

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ СТОРОН ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

РОССИИ

Стороны в договоре найма жилого помещения

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем. Нанимателем может быть только физическое лицо.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физические, юридические лица, публичные образования) с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут наделяться государственные унитарные предприятия, владеющие им на праве хозяйственного ведения. Кроме того, в силу требования ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение (замена наймодателя) не влечет   расторжения   или   изменения   этого   договора.   При   этом новый

собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника41.

Главная цель этой нормы - защита интересов нанимателей. Право нанимателя на жилое помещение отвечает большинству признаков вещных прав (право нанимателя следует за жилым помещением, обременяя его), оно является обязательственным правом пользования жилым помещением, содержание которого императивно установлено законом и не может быть включено в число вещных прав на жилые помещения42.

Нанимателем в рассматриваемом договоре может быть только гражда- нин (п. 1 ст. 677 ГК). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным43. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, гл. 35 ГК не устанавливает. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства  их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам,  постоянно  проживающим  совместно  с  нанимателем  в   жилом

помещении (ст. 677 ГК).

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя в договоре.В то же время, в

41Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. Приобретение и защита. - М., 2014. - С.55-56.

42ПотаповаH.C. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища //Нотариус. - 2013.

- № 1 (46). - С. 46-47.

43Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение. Аспирантский сборник № 2. - М.: Изд-во РГСУ. 2007. – С. 12.

случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях  и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии. Если такое согласие не достигнуто, то все граждане (не обязательно совершеннолетние), постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями44.

Отсутствие в п. 2 ст. 686 ГК жесткого требования о совершеннолетии, полной дееспособности нового нанимателя (нанимателей) связано с исключительностью возникающей при этом ситуации, когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, в т.ч. в связи со смертью, а в данном жилом помещении, например, остается проживать 16-летний подросток, имеющий самостоятельный заработок, иной источник существования, но не обеспеченный жильем. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия законных представителей, совершает сделки, несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам (ст. 26 ГК).

Вообще установление взаимосвязи прав нанимателя жилого поме- щения с наступлением совершеннолетия, на наш взгляд, нельзя признать удачным. Возможность участия граждан в сделках определяется их право- способностью, а в сделках, которые не могут быть совершены через законно- го представителя, также объемом дееспособности. Нанимателем по договору коммерческого найма, прежде всего, является полностью дееспособный гра- жданин, который в полном объеме может осуществлять свои права, испол- нять обязанности и нести ответственность по данному договору. При этом в отдельных  случаях  (брак  -  п.  2  ст.  21  ГК;  эмансипация  -  ст.27  ГК)

44Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность.Коммент. и разъяснения (под ред. И.Б. Мартковича). - М., 2013. - С. 208.

дееспособность возникает у гражданина в полном объеме до совершеннолетия. Анализ ст. 686 ГК позволяет сделать вывод, что пункт 1 данной статьи необоснованно ограничивает возможный круг нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения исключительно совершеннолетними гражданами, в то время как пункт 2 этой же статьи, впрочем, как и остальные статьи гл. 35 ГК, никаких ограничений не содержит45.

Таким образом, п. 1 ст. 686 ГК запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражда- нам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что означает, на наш взгляд, ничем не обоснованное ограничение их правосубъектности и противоречит п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК. На данное обстоятельство более 10 лет назад обратила внимание И.В. Чечулина, которая полагала необходимым в основу жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческо- го  найма  поставить  не  факт  совершеннолетия,  а  наличие дееспособности

гражданина в полном объеме46.

Резюмируя изложенное, полагаем, что в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен полностью дееспособным граждани- ном, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. По- этому следует в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова «одним из совершенно- летних граждан» на слова «одним из полностью дееспособных граждан», что создаст возможность быть нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения для эмансипированных несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18-летнего возраста.

При регулировании отношений коммерческого найма жилых помещений законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст.  677  ГК).  При  этом  ГК  не  требует,  чтобы  такие  граждане  вели       с

45Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: дис.к.ю.н. /И.В.Чечулина. - М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999. - С. 8-11.

46Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ /Под общей ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-воЭксмо, 2014. - С. 177.

нанимателем общее хозяйство, и таким образом, были членами его семьи. ГК также не устанавливает никаких критериев для определения круга этих лиц. По существу, их определяет сам наниматель и указанные граждане, но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть  указано в договоре коммерческого найма жилого помещения либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677 ГК).

На наш взгляд, в этом можно увидеть черты нового, более демократического характера правового регулирования, поскольку закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, тем самым не ограничивая нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать. Для того чтобы обладать равными с нанимателем правами по постоянному пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, граждане не обязательно должны быть членами семьи нанимателя или признаваться таковыми. Обязательным является лишь условие об указании этих граждан в договоре коммерческого найма или вселение их с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей)47.

Следует отметить, что множественность лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма возникает только при соблюдении условий п. 4 ст. 677, а также п. 2 ст. 686 ГК. Положение п. 4 ст. 677 ГК о возникновении множественности лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма неоднозначно трактуется в юридической литературе.

По мнению М.И. Брагинского, В.В. Витрянского заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК соглашения не может считаться достаточным основанием  для  признания  проживающих  в  жилом  помещении  граждан

47Титов А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики. Автореф. дисс. канд. юрид. наук. - М, 2010. – С. 12.

сонанимателями48.

Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, что представляется невозможным без согласия наймодателя (а в данном случае наймодатель просто ставится в известность). Кроме того, остается  неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме. На этот вопрос М.И. Брагинский, В.В. Витрянский дают отрицательный ответ, т.к. непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются   прямо    указанной   в   п.   4    ст.   677   ГК      солидарной

ответственностью49. Таким образом, в данной ситуации речь идет лишь о

принятии на себя солидарной ответственности (п. 1 ст. 322 ГК; ст. 323-325 ГК), а не об образовании множественности лиц на стороне нанимателя (сонаниматели).

На этот счет обосновываются и противоположные взгляды. Так, В.Д. Рузанова полагает, что заключение между нанимателем и гражданами, совместно с ним проживающими, договора о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя. Причем такой договор должны заключить все постоянно проживающие граждане, иначе он не может быть заключен в принципе (нельзя вступить в договор о солидарной ответственности только одному из постоянно проживающих граждан)50.

48Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. -М.: «Статут», 2012. - С. 695.

49Брагинский М.И., Витрянский В.В. Там же. – С. 701.

50Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ. //Жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 18.

По мнению Далбаевой Н.Н., постоянно проживающие с нанимателем граждане во всех случаях должны признаваться сонанимателями, если иное не установлено соглашением между ними, т.к. в противном случае правовое положение таких граждан становится аналогичным положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймодателем51.

На наш взгляд, следует согласиться с М.И. Брагинским и В.В. Витрянским в том, что рассмотренную договорную конструкцию нельзя признать удачной: в договоре об установлении солидарной ответственности наймодатель участие не принимает (хотя это влечет за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма), а лишь уведомляется о его заключении. Бесспорно, установление солидарной ответственности отвечает интересам наимодателя, однако это не может служить основанием для лишения его права решать вопросы об установлении ответственности перед   собой   и   об   изменении   субъектного   состава   договора, стороной

которого   он   является52.   Необходимо   согласиться   и   с   точкой     зрения

Рузановой В.Д., что принятие всеми совместно проживающими с нанимателем гражданами на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в договоре коммерческого найма, т.к. в таком случае указанные граждане начинают нести все обязанности наравне с нанимателем перед наймодателем, который вправе в соответствии со ст. 323-325 ГК требовать от них исполнения договора коммерческого найма.

Кроме того, на наш взгляд, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК сомнителен, т.к. при его буквальной трактовке возникает закономерный вопрос: кто из граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, добровольно захочет принять на себя солидарную ответственность перед наймодателем  по  обязательствам  из  договора  коммерческого  найма?На

51ДалбаеваH.H. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения / Известия ИГЭА. - 2006. - № 5 (50). - С. 66-67.

52Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. -М.: «Статут», 2012. - С. 695.

этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ. В итоге практическая реализация нормы п. 4 ст. 677 ГК вызывает большие сомнения: договор о солидарной ответственности перед наймодателем заключается на добровольной основе, принудить к его заключению граждан, проживающих с нанимателем.

Таким образом, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением независимо от того, вселялись ли они в жилье одновременно с нанимателем или были вселены впоследствии. Ответственность за действия таких граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма, и, в конечном счете, связанные с их проживанием в жилом помещении, перед наймодателем несет наниматель, что является справедливым, т.к. именно наниматель определяет круг граждан, с которыми он желает проживать по данному договору. Граждане могут приобрести статус постоянно проживающих совместно с нанимателем в жилом помещении, как при заключении договора коммерческого найма, так и в период его действия. Это считается правомерным, если соблюдены в совокупности следующие условия: 1) есть согласие наймодателя; 2) есть согласие нанимателя и постоянно проживающих совместно с ним граждан; 3)  соблюдены требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека

2.2.Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон (ст. 676 ГК). На первом этапе права и обязанности сторон связаны с передачей жилого помещения нанимателю, а на втором - праву нанимателя пользоваться жилым помещением, в соответствии с условиями  договора,  корреспондирует  обязанность  наймодателя,  в    свою

очередь, обеспечить такое нормальное пользование. Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержание и в некотором смысле структуру гл. 35 ГК, посвященной договору коммерческого найма жилого помещения.

Права и обязанности сторон договора коммерческого найма жилого помещения носят взаимный характер. В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю указанное в договоре жилое помещение. Исполнение этого обязательства является надлежащим при соблюдении двух условий (п. 1 ст. 676 ГК): 1) помещение должно быть свободным, т.е. в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица; 2) помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания. Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Так, в соответствии с п. 1 ч. 2   ст.

65 ЖК наймодатель обязан передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение53.

Передача жилого помещения, несвободного от прав иных лиц, может привести к серьезному нарушению прав нанимателя, в т.ч. невозможности пользования жильем в виду сохранения на него прав таких лиц. Рассмотрим некоторые случаи, когда праву нанимателя пользоваться жилым помещением по договору коммерческого найма противостоят права иных (третьих) лиц на данное жилое помещение.

Так, жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя, предоставленным по завещательному отказу. Права отказополучателя представляют собой обременение имущества, в т.ч. жилого помещения (п. 1-2 ст. 1137 ГК). Часть 1 ст. 33 ЖК предусматривает, что гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании  срок,  пользуется  данным  жилым  помещением  наравне  с     его

53ВороноваO.H. Некоторые правовые проблемы предоставления жилых помещении по завещательному отказу. //Юрист. - 2006. - № 1. - С. 43-44.

собственником. Таким образом, обременение жилого помещения правом отказополучателя может привести к тому, что наниматель, который при заключении договора коммерческого найма не знал о данном обстоятельстве, не сможет пользоваться жильем54. Такая ситуация свидетельствует о существенном нарушении прав нанимателя по рассматриваемому договору.

Жилое помещение может быть обременено правом залога (ст. 334 ГК). Залог недвижимого имущества в силу п. 2 ст. 334 ГК (ипотека), в т.ч. залог жилых помещений, регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»55. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Кроме того, в соответствии с п.

1 ст. 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что 1) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; 2) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. В приведенном пункте ст. 40 Закона об ипотеке ничего не говорится о праве залогодателя сдавать заложенное имущество внаем, в т.ч. по договору коммерческого найма, следовательно, для определения возможности залогодателя сдавать заложенное жилое помещение внаем необходимо руководствоваться п. 2 ст. 346 ГК, в соответствии с которым залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.Даже если согласие залогодержателя на передачу жилого помещения    внаем

54Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. //Законность. - 2013. - № 7. - С. 22.

55Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. – Режим доступа:http://www.consultant.ru. – (Дата обращения 13.03.2016).

получено, залог как обременение имущества способен существенно ущемить права нанимателя, которому передается по договору заложенное жилое помещение56. В силу п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что жилой дом или квартира  были заложены по договору об ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного банком, иной   кредитной   организацией   либо   другим   юридическим   лицом      на

приобретение или строительство этого или иного жилого дома или квартиры, на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке содержит важное исключение: договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенный до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ. Таким образом, права нанимателя будут ущемлены, если заложенное жилое помещение передано внаем без согласия залогодержателя.

Наймодатель может не уведомить нанимателя о том, что жилое помещение уже передано иным лицам по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК) либо по договору коммерческого найма, что также приведет к нарушению прав последнего. Так, в г. Оренбурге в феврале 2014 г. было возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий гражданки Амвросовой А., которая заключила договоры коммерческого найма в отношении принадлежащей ей квартиры одновременно с десятью нанимателям, естественно, никого из них не предупредив о том, что квартира

56Гришаев СП. Вещные права на жилое помещение по новому ЖК  //Жилищное право. - 2014. - № 7. - С. 9.

уже сдана. С каждого нанимателя Амвросова взяла предоплату (за месяц и даже за год), а взамен снабдила нанимателей ключами, которые не подходили к квартире. Обман раскрылся только через несколько  месяцев, при этом ни один из нанимателей так и не смог реализовать свое право на проживание в данной квартире57.

Ситуации, когда права иных (третьих) лиц обременяют передаваемое по договорам купли-продажи, аренды, найма имущество, в т.ч. жилое помещение, что приводит к существенному нарушению прав покупателя, арендатора, нанимателя по пользованию этим имуществом встречаются достаточно часто. Но при этом, если в отношении договора купли-продажи, аренды законодатель установил правила, направленные на защиту покупателя, аренда-тора в случаях, когда ему передается имущество не свободное от прав третьих лиц (ст. 460-462, ст. 613 ГК), то ст. 676 ГК такую защиту нанимателю по договору коммерческого найма не  предоставляет, что, на наш взгляд, является пробелом в правовом регулировании данных отношений.

Наймодатель обязан предпринять меры против третьих лиц, препятствующих своими действиями пользованию  имуществом нанимателем. В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной внаем вещи, наймодатель обязан по требованию нанимателя вступить в процесс на его стороне. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишится пользования вещью, то он вправе потребовать от наймодателя возмещение убытков за неисполнение договора58.

С учетом изложенного, полагаем, что в ст. 676 ГК должны быть закреплены положения, гарантирующие защиту прав нанимателя в случаях, когда ему по договору коммерческого найма предоставляется жилое помещение не свободное от прав иных лиц.В связи с этим по аналогии с п. 1

57Информация представлена на сайте:www.izvestia.ru (дата обращения: 11.03.2016).

58Гражданское уложение Германии: ввод, закон к Гражд. уложению; пер. с нем. /В.Бергман, введ. сост., науч. редакторы - А.Л. Маковский и др. - 2-е изд., доп. - М.: Волтерс Клувер, 2013. – С. 176.

ч. 2 ст. 65 ЖК считаем целесообразным дополнить п. 1 ст. 676  ГК следующим положением: «заимодатель обязал передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение...».

Так как ст. 676 ГК не содержит правовой нормы, устанавливающей ответственность наймодателя в случае передачи по договору жилого помещения, несвободного от прав иных лиц, пункт 1 указанной статьи необходимо дополнить по аналогии закона в соответствии со ст. 613 ГК положением следующего содержания: «в случае передачи наймодателем нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения, несвободного от прав иных лиц, наниматель вправе требовать уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора и возмещения убытков».

Второе требование п. 1 ст. 676 ГК состоит в том, что наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Как уже отмечалось, жилое помещение - предмет договора коммерческого найма, должно предоставляться нанимателю в состоянии пригодном для постоянного проживания.

Как уже указывалось, состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется в передаточном акте или  ином документе, подписываемом обеими сторонами. Таким образом, исполнение наймодателем обязанности по передаче жилого помещения по договору коммерческого найма является надлежащим, если он передаст нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания.

В договоре коммерческого найма жилого помещения, как и в любом другом консенсуальном договоре, должна быть предусмотрена обязанность наймодателя предоставить жилое помещение нанимателю в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан, то - в разумный срок (ст. 314 ГК). Данная обязанность наймодателя, в отличие от аналогичной обязанности арендодателя по договору аренды (п. 3 ст. 611 ГК), не отражена в гл. 35 ГК, хотя  без  ее  соблюдения  исполнение  по  договору  не  может        считаться

надлежащим (ст. 314 ГК). Так, параграф 542 ГГУ предоставляет нанимателю право расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, если наймодатель не предоставил или допустил задержку в предоставлении ему предмета найма59.

Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем жилое помещение в указанный в договоре коммерческого найма жилого помещения срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением».

В гл. 35 ГК отсутствуют нормы, устанавливающие ответственность наймодателя за недостатки передаваемого внаем жилого  помещения, которые могут помешать нанимателю использовать его по назначению. На наш взгляд, по аналогии закона со ссылкой на ст. 612 ГК необходимо установить ответственность наймодателя за недостатки, жилого помещения, если они полностью или частично препятствуют пользованию этим жилым помещением нанимателем, даже если во время заключения договора коммерческого найма наймодатель не знал об этих недостатках. Целесообразно освободить наймодателя от ответственности за недостатки переданного внаем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора коммерческого найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора либо при непосредственной передаче жилого помещения нанимателю.

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя:  1)  осуществление  надлежащей  эксплуатации  жилого  дома, в

59Гражданское уложение Германии: ввод, закон к Гражд. уложению; пер. с нем. /В. Бергман, введ. сост., науч. редакторы – А.Л. Маковский и др. - 2-е изд., доп. - М.: Волтерс Клувер, 2014. – С. 151.

котором находится сданное внаем жилое помещение; 2) предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

  1. обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Первой из указанных обязанностей посвящена ст. 20 ЖК, которая устанавливает обязательный государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям законодательства.

Рассматривая вторую обязанность наймодателя, необходимо отметить, что существует два отличных друг от друга правовых режима оказания коммунальных услуг нанимателю. Первым и наиболее распространенным является режим, при котором предоставление услуг составляет обязанность наймодателя. Как и обязанность предоставить само  жилое помещение, данная обязанность наймодателя по предоставлению коммунальных услуг должна входить в содержание договора коммерческого найма. Необходимости наймодателя предоставить услуги соответствует обязанность нанимателя их оплатить, как правило, в порядке, установленном для оплаты жилого помещения. Это относится к оказанию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по водоотведению, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных случаях наймодатель от собственного имени заключает договор непосредственно с организацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующие услуги.

Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случае (второй режим) между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потребителем заключается договор. В роли потребителя услуг при коммерческом найме жилого помещения, в зависимости от соглашения сторон, может выступать как наниматель, так  и наймодатель. При непосредственных договорных связях нанимателя с  энергоснабжающей

организацией последняя вступает в договорное отношение с  банком, который принимает на себя обязанность осуществлять ведение необходимых расчетов с плательщиками. Именно в этих случаях обязанность наймодателя ограничится обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя можно определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности. Таким образом, становится понятным, почему наймодатель обязан в силу п. 2 ст. 676 ГК предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.

Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676 ГК, касается, прежде всего, имущества, перечисленного в ст. 290 ГК, ч. 1 ст. 36 ЖК. Употребление в ст. 676 ГК термина «обеспечить» означает, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме (например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммунальных услуг, которые находятся в жилом помещении.

По общему правилу, к обязанностям наймодателя относится также проведение капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Содержащаяся на этот счет в п. 2 ст. 681 ГК норма является диспозитивной: проведение капитального ремонта может быть возложено по соглашению сторон и на нанимателя. При капитальном ремонте жилого помещения могут производиться следующие работы: перепланировка жилого помещения (например, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений); полная замена систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения (установка новых труб, батарей из пластика, металлопластика и т.д.); подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофона; установка в жилом  помещении  приборов  учета  расхода  тепловой  энергии,  горячей   и

холодной воды, газа (счетчиков учета) и т.д. Порядок и сроки проведения капитального ремонта могут устанавливаться сторонами в договоре. При этом должны учитываться требования действующих технических норм и правил60.

Проведение капитального ремонта может быть связано с переустройством и перепланировкой жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК). Переустройство жилого помещения может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат и т.д.

Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт данного жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК), например, перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство тамбуров, остекленение лоджий и балконов и т.д. При перепланировке сохраняется функциональное назначение жилого помещения, переустройство же вызвано потребностью приспособления жилого помещения к новому функциональному назначению.

Переустройство и перепланировка не должны нарушать требований строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно- технических норм, действующих в отношении жилых помещений, а также нарушать     архитектурный     облик     жилого     дома.Не      допускаются

60Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2013 № 170 // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. – Режим доступа:http://www.consultant.ru. – (Дата обращения 13.03.2016).

переустройство и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего виды фасадов, нарушению противопожарных устройств. Переустройство и перепланировка жилых помещений должны осуществляться в соответствии с правилами, установленными гл. 4 ЖК и требованиями действующего законодательства.

В целях защиты интересов нанимателя действует правило: если переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, существенно изменяет условия пользования этим жилым помещением, оно может быть произведено только с согласия нанимателя  (п.

3 ст. 681 ГК). В соответствии с п. 1.7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм  технической эксплуатации жилищного фонда» переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов. Таким образом, переоборудование включает в себя комплекс мероприятий, осуществляемых при переустройстве жилого помещения. Хотя в п. 3 ст. 681 ГК отсутствует указание о недопустимости проведения перепланировки жилого помещения без согласия нанимателя, данное обстоятельство также не вызывает сомнений.

Изменения, не носящие существенного характера, разрешено производить без одобрения нанимателя. В свою очередь, наниматель жилого помещения не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК).

Необходимость в капитальном ремонте жилого помещения может возникнуть в любое время в течение срока действия договора коммерческого найма. При этом возникают две ситуации когда: 1) капитальный ремонт не требует выселения нанимателя и проживающих с ним граждан, например, установка новых труб, батарей и т.п.; 2) капитальный ремонт связан с необходимостью выселения нанимателя, т.к. жилое помещение по обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, перестает быть пригодным для постоянного проживания. В последнем  случае необходимость в капитальном ремонте должна быть очевидной, т.к. не проведение капитального ремонта угрожает жизни, здоровью и имуществу проживающих в таком жилье граждан.

Необходимость проведения капитального ремонта как планового, так и вызванного непредвиденными обстоятельствами обуславливается несоответствием состояния жилого помещения целям его использования.

В случае проведения капитального ремонта, связанного с необходимостью выселения нанимателя, наймодатель по договору коммерческого найма, в отличие от наймодателя по договору социального найма, не обязан обеспечивать нанимателя другим жильем на время его проведения (ст. 88 ЖК), поэтому в такой ситуации договор коммерческого найма расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК. Если же наймодатель заранее знал о необходимости проведения такого капитального ремонта жилого помещения, но, тем не менее, заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки, исходя из общих положений гл. 25 ГК об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

В гл. 35 ГК права наймодателя усматриваются из соответствующих им обязанностей нанимателя. Основными правами наймодателя в договоре коммерческого найма жилого помещения следует признать право требовать от    нанимателя    использования    жилого    помещения    по      назначению,

обеспечения сохранности жилого помещения, поддержания его в надлежащем состоянии; требовать платы за наем (ст. 678 ГК), а также возврата жилого помещения при прекращении договора в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Хотя последнее не закреплено в гл. 35 ГК, оно вытекает из существа отношений найма.

Вопросы ответственности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения остались за рамками гл. 35 ГК. В отличие от ГК, в ст. 66 ЖК предусматривается административная и гражданско-правовая ответственность наймодателя по договору социального найма. Для договора коммерческого найма характерна, прежде всего, гражданско-правовая ответственность наймодателя, которая наступает на общих основаниях, предусмотренных гл. 25 ГК. Применение общих правил гл. 25 ГК не исключает возможности конкретизации в гл. 35 ГК ответственности наймодателя по договору, что и было нами сделано при рассмотрении обязанностей наймодателя по передаче жилого помещения нанимателю. При этом также не исключается и административная ответственность наймодателя в соответствии с КоАП РФ219, в частности, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4), правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Таким образом, выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему: 1) использовать жилое помещение для  проживания;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; 3) не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя; 4) своевременно  вносить плату за жилое помещение и, если договором коммерческого найма не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Таким образом, в целях стабильности гражданского оборота и

надлежащего исполнения обязательств предложены виды обязанностей, вытекающих из договора коммерческого найма, в зависимости  от договорных условий: 1)основные обязанности - передача жилого помещения во владение и пользование, а также оплата за проживание в нем; 2) дополнительные (акцессорные) обязанности - вытекающие из главного и дополняющие его, которые состоят из: а) действий наймодателя, выступающего должником по отношению к нанимателю, и б) действий нанимателя, как должника по отношению к наймодателю.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем.

В Российской Федерации развитие института найма жилого помещения является перспективным направлением федеральной жилищной политики. Несмотря на это, механизм реализации данных правоотношений нуждается в тщательном изучении, анализе, а также совершенствовании законодательства для более удобной реализации его в практической деятельности.

Глава 35 ГК РФ регулирует правоотношения, связанные с наймом жилых помещений. Удовлетворение жилищной потребности граждан является одним из важнейших направлений политики правового государства. Нормы указанной главы посвящены пользованию гражданами чужим жилым помещением. Данный путь решения жилищного вопроса весьма развит в европейских странах, а также ряде других государств.

Статья 671 ГК РФ содержит законодательное определение договора найма жилого помещения. В соответствии с данным соглашением одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Глава 35 ГК РФ содержит раздельное регулирование договорных конструкций коммерческого и социального найма жилых помещений. При этом регулируя договорные отношения по обоим договорам, применяются отсылки к жилищному законодательству. Это также обуславливает тесную взаимосвязь двух указанных правовых институтов.

Существенным условием договора найма жилого помещения является предмет,   под   которым   понимается   жилое   помещение   пригодно    для

постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилые помещения считаются пригодными для постоянного проживания граждан, если отвечают требованиям благоустроенности. Понятие «благоустроенность» в российском законодательстве не раскрывается, но широко используется (ст. 84-89 ЖК РФ).

По  нашему  мнению,  в  гражданский  оборот  нужно  ввести понятие

«благоустроенность жилого помещения», под которым целесообразно понимать состояние жилого помещения и его месторасположение. К признакам благоустроенности следует отнести его соответствие строительным, экологическим, инфраструктурным требованиям, наличием газо-, электро-, канализационной, водопроводной, отопительной и иных систем снабжения.

В этой связи предлагается изложить п. 1 ст. 673 ГК РФ в следующей редакции: «Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется уровнем благоустроенности».

Сторонами договора найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. Наймодателем по данному договору могут выступать физические, юридические лица (п.2 ст.671 ГК РФ), а также государственные и муниципальные органы (п.1 ст. 672 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть исключительно только граждане. Юридическим же лицам жилые помещения могут предоставляться только на основании договора аренды с целью проживания граждан в них.

Договор найма заключается в простой письменной форме. Однако законодатель не предусматривает различия процедур заключения договора коммерческого найма жилого помещения, с участием граждан или юридических лиц- собственников жилого помещения и, когда собственником является Российская Федерация или муниципальное образование.

В силу требования ст. 678 ГК РФ наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение только для проживания. Данное императивное требование вступает в противоречие со ст. 17 ЖК РФ т.к. запрещает использование жилого помещение в иных, кроме проживания, целях,  тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной и предпринимательской деятельности.

При этом в ст. 673 ГК РФ необходимо включить отсылку следующего содержания: «использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в жилом помещении на законных основаниях гражданами определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством».

В целях стабильности гражданского оборота и надлежащего исполнения обязательств предложены виды обязанностей, вытекающих из договора коммерческого найма, в зависимости от договорных условий: 1)основные обязанности - передача жилого помещения во владение и пользование, а также оплата за проживание в нем; 2) дополнительные (акцессорные) обязанности - вытекающие из главного и дополняющие его, которые состоят из: а) действий наймодателя, выступающего должником по отношению к нанимателю, и б) действий нанимателя, как должника по отношению к наймодателю.

Список источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 г, в ред. от 30.12.2008 г.), М., 2008;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 года №51-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 01.07.2012 года)//Информационная система «Консультант плюс»;

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 года №138-ФЗ (с изменениями и дополнениями вступившими в силу 01.09.2012 г.), М., «Проспект», 214 стр.;

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ (в редакции от 29.06.2012 года)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 13.12.2001 года №195-ФЗ (с изменениями и дополнения внесенными Федеральным законом №158-ФЗ от 13.06.1996 года)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

6. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 года № 117-ФЗ (в редакции от 02.10.2012 г.)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

7. Федеральный Закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (в ред. 06.12.2011 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Информационная система «Консультант плюс»/;

8. Федеральный закон от 21.07.1997 года №122-ФЗ (в ред. 28.07.2012 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»// Информационная система «Консультант плюс»;

9. Постановление Правительства РФ от 03.12.2002 года № 858 (в ред. 06.03.2012 г.) «О федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2013 года»// Информационная система «Консультант плюс»;

10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 года №315 «об утверждении Типового договора социального найма жилых помещений»//Информационная система «Консультант плюс»;

11. Всеобщая Декларация прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948 г.)// Информационная система «Консультант плюс»;

12. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 года № 746-О-О «По жалобе гражданина Юнусова Л.Л. на нарушение его конституционных прав пунктом 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ»;

13. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 года № 1367-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Аксеновой Н.Г. на нарушении конституционных прав ЖК РФ»;

14. Определение Конституционного суда Российской Федерации от 01.12.2009 года №1548-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Дерягиной А.В. на нарушение ее конституционных прав ч. 1 ст. 89 ЖК РФ»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

15. Закон г. Москвы от 27.01.2010 года № 2 (в ред. от 27.06.2012 г.) «Основы жилищной политики города Москвы»// Информационно-правовая система «Гарант»;

16. Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.10.12 года по делу № 33-5604/2012»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

17. Кассационное определение Верховного Суда Северной Осетии-Алании от 07.06.2011 года»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ»// Российская газета № 4;

19. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О расторжении договора найма жилого помещения»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru;

20. Обзор судебной практики Крыловского районного суда Краснодарского края// Государственная автоматизированная система РФ «Правосудие»;

21. Обзор судебной практики Советского районного суда г. Краснодара // правовой портал «Актоскоп»;

22. Обзор практики Ульяновского областного суда// Официальный сайт Ульяновского областного суда www.ulobsud.ru;

23. Обзор судебной практики Московского областного суда//«Центр юридической помощи» www.advocate-realty.ru;

24. Обзор судебной практике по договорам поднайма жилого помещения Иультинского районного суда Чукотского АО//Официальный сайт Иультинского районного суда www.iultinsky.ru;

25. Обзор судебной практики Ленинского районного суда г. Чебоксары// правовой портал «Актоскоп»;

26. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право: общие положения», М, изд. «Статут», 2006 г., 465 стр.;

27. Кабалкин А.Ю., Абова Т.Е. «Комментарий к Гражданскому кодексу РФ», том 1, М., изд. «Юрайт», 2011 г., 926 стр.;

28. Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. «Гражданское право», М., изд. «Эксмо», 2009 г., 480 стр.;

29. Козырь О.М. «Гражданское право современной России», М., изд. «Статут», 2008 г., 254 стр.;

30. Крашенников П.В. «Жилищное право», 7-е издание, М., изд. «Статут», 2010 г., 413 стр.;

31. Литовкин В.Н., Суханов Е.А., Чубаров В.В. «Право собственности. Актуальные проблемы», М., изд. «Статут», 2008 г., 731 стр.;

32. Литовкин В.Н. «Жилищное законодательство и концепция развития гражданского законодательства»//Журнал Российского права №1, 2010 г.,159 стр.;

33. Сергеев А.П. «Гражданское право», учебник, М, изд. «Эксмо», 2010 г., том 1, 456 стр.;

34. Седугин П.И. «Жилищное право», М., изд. «Норма», 2003 г.; 384 стр.;

35. Семина Т.А. «Договор социального найма жилого помещения»//Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» № 4(21) декабрь 2004 г.;

36. Семина Т.А. «Договор социального найма жилого помещения: история, современные проблемы правового регулирования»// Автореферат, М., 2007 г.;

37. Суханов Е.А. «Гражданское право», том 1, М., изд. «Волтерс Клувер», 2005 г., 659 стр.;

38. Рузанова В.Д. «Об основных тенденциях развития современного гражданского законодательства России»// Журнал «Гражданское право» № 1, 2012 г.;

39. Садиков О.Н. «Гражданское право», том 1, М., изд. «ИНФРА-М», 2006 г., 493 стр.;

40. Трушин Е.В. «Регулирование договоров социального найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства»// Журнал «Жилищное право», 2000 год, № 3;

41. Толстой Ю.К., Сергеев А.П. «Гражданское право», том 2, М., изд. «Проспект», 2003 г., 848 стр.;

42. Халдеев А.В. «О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе»// Журнал российского права № 8, 2006 г.;

43. Юрченко Е.В. «Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения»//Российский судья №9, 2005 г;

44. Электронный портал «Центр юридической помощи» www.advocate-realty.ru




Похожие работы, которые могут быть Вам интерестны.

1. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

2. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3. Комплексная защита помещения хозяйствующего субъекта ОАО НТЦ «ПИК»

4. Процесс найма фрилансеров онлайн

5. Оценка рыночной стоимости складского помещения, расположенного в районе средней отдалённости, для залогового обеспечения

6. Совершенствование системы найма, оценки, отбора и приема персонала на примере ООО «Техноплаза»

7. Выявить место и роль Отдела найма и увольнения во время Большого Террора и Великой Отечественной войны

8. Выбор глубины заложения ростверка. Определение типа конструкций и размера сваи. Определение приближенного веса ростверка и назначение количества свай (шага) в ростверке

9. Изучение государственной организации оплаты труда с целью разработки мероприятий по внедрению контрактной формы найма и оплаты труда

10. Расчет 60 квартирного жилого дома